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Telegram频道爬虫:中介一般会挑什么样的房子先卖?

时间:2个月前   阅读:14   评论:4

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最近中介朋友的一句话还是蛮让我吃惊的,他说,“市场上70%以上的房东都不清楚自己卖房目的,而市场上每月顺利卖出的房子,就是那剩下的20%多的房源。”



然后有意思的事情来了,中介不可能把精力平均分配给每一套房源,他要做的就是找出那20%多的房源,避免在另外70%多的房源身上下功夫。那他们又是怎么甄别谁是20%+、谁是70%+的?


然后中介朋友的一句话把我逗乐了:“其实我们眼里房子也分“三六九等”的,这里的三六九等不是地段好坏,也不是价格贵还是便宜,而是能不能卖掉,好不好卖。”


一、先看看房子是怎么分的“三六九等”


原来中介眼里每套房子不仅有楼层、门牌号,还有不同级别。


目前上海市前二的两大中介各有自己的一套评判标准,一种是满分10分的打分制,一种是分SABC的分级制。


虽然两个制度听起来差别很大,但我做了一个简单归纳,将不同房源分为>8分、7-7.9分、4-6.9分、<4分,分别对应S、A、B、C级。



其实SABC级还比较容易贴标签,而这里的评分制背后其实是一个房源维护,价格竞争,业主意愿,基本属性5大维度的庞大打分体系,这里只对打分制做匡算对应。


那这里每个档位都是什么意思?在这里还是有必要给各位简单展开下:


这里面的S级、A级,一般来说,就是低于市场价,或者价格没有突出优势,但是房子没硬伤,比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押。


在中介眼里,这就是一套干干净净的房子,随时拿出来随时可以卖。用中介行话说,这就是随时能出现在网签记录上的房子。而是S盘,还是A盘,就看是不是中介的独家房源。


B级,差在哪呢?分两种,第一种,就是高价盘。


比如一套房,楼层合适、电梯房、装修、税费都很好,但是价格高出小区平均价,这就是高价房,也是妥妥的B级。


所以发现没,价格真的是一个极为重要的参考维度,比的不是房价的高低,而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置。


第二种,就是有硬伤的房子,比如:顶楼、底楼、朝北、毛坯、税费高、有抵押。


C级的是什么样的盘?这是我当时最最好奇的房子。


其实这类房子的一个最大特征,就是不诚意卖。如果房源有硬伤,房东还不诚意卖,那这就是稳坐C位了。对房东来说,也只是挂挂而已。


对中介来说,他只会扔在那里,谁想要给谁。


二、那不同的盘,会被如何“区别对待”


如果用一张图表示这4类房源的关系,差不多下面这个象限图。


这里面S盘,对应的>8分的盘,也就是中介群里的香饽饽,其次就是ABC排排坐。



如果你的房子被划分到S类,那恭喜你,这是中介夜以继日最愿意花时间去维护的那种。


无论价格还是业主关系都非常厉害,以T中介为例,中介基本每天跟房东联系4次,每天店长1次,业务员3次,周末店长1次,业务员1次


这里的联系并不只是电话,还有短信,或者房东不在家钥匙交给中介打理的,中介进去给你打扫一下,拍个视频发房东,这也是一种联系。


理所应当的,这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高,属于房源里的优等生,这就是强中之强。


而这类房源平均T中介每家门店只有0.5套,如果一个区域有4家门店的话,那么这个区域只能有2套S盘。


具体成交周期分市场行情,也分地段、配套,但是无论什么行情,这类房源在同级别房源里一定是最先成交的那中。


S和A盘都很受中介欢迎,二者只是是否独家的区别,都属于优质房源,也都属于每月可以卖出的20%+。


那B类房源,会被怎么对待?


这种房子很多人来看,会觉得很好,但是因为价格高,很难让人有购买的欲望,会劝退很多人。所以这样的房子对中介来说,可以拿来做高价炮灰。


比如给客户介绍房源的时候,这类房源就可以派上用场。


客户:这套不错,就是价格太贵。

中介:那没关系,我有一套同品相,但是更接近市场价的房子。


这时候就算中介有一点点夸张成分,但是只要房子是差不多同级别的,在客户心里,那都是更划算的房子。


曾经我们就采访过一位房东,房源本身因为装修很有设计感,于是以高出市场价的价格挂牌,看房还只能周六日。然后他就眼看着同小区同户型其他房东纷纷卖掉离场,他就妥妥的成了那个高价炮灰,等到了去年7月底的核验价,市场急转直下,降价百万都没卖掉。


还有一种B盘,虽然价格便宜,但是有硬伤,比如顶楼、底楼,还有那种房子有抵押的,自己又还不上的。这都是中介眼中有硬伤的B盘,不会放弃,但一定不会愿意多花时间。


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说完前面SAB,C类又会面对什么?


就是房子本身有一定硬伤,外加房东还不诚意卖房。


某连锁中介门店小哥跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次。


中介:房子还在卖么,房东:不确定。

中介:价格有变动么,房东:可能会涨价。

中介:好的,有事再联系。


有一定硬伤,还没诚意,这就是中介眼中最好的备胎。


不过也别灰心,这些房源身上的标签,都是实时变动的。


我的中介朋友有次做业务的时候,打电话就打到一套房子,房东的房子以前是卖的,还跟中介签了独家,疫情原因回了老家,回来之后房子就不卖了,盘也被挂到C盘。


这位中介朋友就会时不时联系一下。


中介:最近有卖房打算么?

房东:先不卖,等我买到了再卖。


突然有一天房东就给中介发微信说:我房子可以看了。


中间楼层、精装修、满五唯一、税费少,同时还是市场价,然后这个盘直接从C盘挂到A盘,房子也几乎同一时间很快进入成交。


三、那作为房东,我们现在应该做些什么?


其实无论打分还是分级,这两点都是关键点。


换句话说,如果我是房东,我该如何可以让自己的房子挂到更高分呢?


两个维度:第一,就是价格


这里面价格,不是劝你挂低价格,而是建议你的挂牌价贴近市场价格走。


那些老中介告诉我,他们自己多年的从业经验告诉他们一件事,就是越是贴近市场价的房源,它的关注度很高、分数也会很高,这就是S盘,就是70-80分的好房子。


但很多房东挂牌的时候还是想尽可能挂高,比如中介告诉房东,这个小区三开间朝南的成交记录就是1092万走掉的。但是房东挂的时候,依然选择高卖。



当然这些动作都是值得理解的,没谁会愿意贴着市场价挂房子,总想高卖。


但如果你不着急卖,又能挂的出去那就算了。


但如果着急卖,就不要再倔强去投机,赶紧回归市场价,而且要快,否则市场说变就变。


然后我也替各位多问了中介一句,如果我只预留很少的议价空间,到时候被砍价砍的更狠怎么办?


中介说根据他们的经验来看,你的挂牌价和你的成交价贴的很近,其实你的成交速度是很快的。而且群众的眼睛是雪亮的,越是这样的房子,肯定不止一家客户过来看房子,看房的人多了,房东可能都会反转去挑选付款方式更优质的客户。


留有5-10万议价空间还可以,但是如果高出市场价格太多,除非你根本不着急卖房,否则大概率您的房子就会被当作高价炮灰,在这个瞬息万变的市场失去主动权。


第二个维度,就是配合,或者说诚意度。


诚意度是什么?



如果一名中介知道房东卖房意愿很强烈,他就会开始主动推荐这套房子,专业方法很多。


除了流量之外,可能他还会找出跟这套房源同等价位的其他房源,然后找出这些房源的中介维护人,跟他们推荐自己这个房东的房子。


因为同等价位的房源的客户也是相通的,这样的房源被关注的概率更高。


总之最后结果就是房源分数会肉眼可见的提高,会被更多人看到。


房东意愿这一块,在中介对房源的打分中,权重很高。有时候就是6.9分和7分的差别,不要小瞧这0.1分,6.9分和7分就是“必看xx”这类标签有无的巨大差别。分到了自动会被打上这样的标签,然后自然享受着高曝光率,这也就自然意味着更大概率的成交。


有时候卖房并不仅仅是中介的事。



综合这几个维度,一套房源就会有一个分数。


有的中介后台10万套房源,每一套房源都有自己的分数,80%都是4-5分,只有剩下的20%才是7分+的房子,也只有这类房子才更容易被卖掉。


希望各位想卖房的房东,你们房子都在那20%。


真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426)

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网友评论

  • 2022-08-25 01:25:16

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